Conditiemeting van bouw- en installatiedelen op basis van NEN 2767

Voorheen werden er voor gelijke bouw-/installatiedelen verschillende onderhouds-maatregelen voorgeschreven vanuit verschillende inspectiemethodes. Nu is er één methodiek van opname- en registratiesystematiek: de conditiemeting conform de NEN 2767.

De conditiemeting als inspectiemethode is afkomstig uit Engeland en werd ontwikkeld voor ‘housing condition surveys’, om de kwaliteit van woningen eenduidig vast te leggen. Eind jaren zeventig is de inspectiemethode in Nederland geïntroduceerd.

Basis voor Rijksgebouwendienst

In 1985 is vervolgens door de Rijksgebouwendienst een belangrijke stap gezet voor de verdere onderbouwing van de conditiemeting. De methodiek is toen uitgewerkt tot een onderhoudnormeringssysteem voor alle typen gebouwen. Sinds eind jaren tachtig is in Nederland het gebruik van conditiemetingen voor het opstellen van onderhoudsbegrotingen door vastgoedorganisaties sterk toegenomen.

Normering

In 1998 heeft de SBR (Stichting Bouw Research) in het rapport ‘Conditiemeting van gebouwen en onderhoudsnormering’ de verschillende aspecten van conditie-afhankelijk onderhoud belicht. De behoefte aan een landelijke norm werd toen al aangegeven. Het toepassingsgebied is sindsdien sterk verbreed. In onderhoudscontracten worden conditie-afspraken gemaakt, voor woningkeuringen is een traject van certificatie op basis van conditiemeting opgezet, onderhoudsdoelstellingen van vastgoedorganisaties zijn gespecificeerd met behulp van conditiemetingen en omvangrijke budgetten zijn verdeeld op basis van vastgestelde condities. Deze verbreding van het toepassingsgebied heeft de behoefte aan landelijke normering van de conditiemetingmethode verder versterkt. In 2002 hebben de Rijksgebouwendienst en NEN daarom het initiatief genomen tot het opstellen van een norm daarvoor. Hieruit is in 2006 NEN 2767 ontstaan. In 2010 en 2011 heeft een actualisatie van deze norm plaatsgevonden. Een belangrijk onderdeel van deze methodiek vormen de ‘standaardgebrekenlijsten’.

Doelstelling van de norm

In het kort kan de doelstelling van NEN 2767 als volgt worden omschreven: ‘het gestructureerd inzichtelijk maken van de staat van het beheerobject als grondslag voor een (meerjaren-)onderhoudsplanning’.

Onderdelen van de NEN 2767

NEN 2767 wordt in delen uitgegeven. In deel 1 is de methode omschreven om op een objectieve wijze de conditie van een bouw- of installatiedeel te bepalen. In deel 2 zijn de standaardgebrekenlijsten voor de diverse bouw- en installatiedelen vastgelegd. Deel 1 en deel 2 horen bij elkaar en mogen dus niet zonder elkaar worden gebruikt.

Breed toepassingsgebied

De conditiemeting betreft niet alleen een meting van gebouwen, maar ook van bruggen, sluizen, kunstwerken en dergelijke. Deze meting geniet een steeds grotere populariteit, omdat het als methode wordt gezien die eigenaren en beheerders op een gestructureerde manier helpt om onderhoud effectief in te zetten. Een conditiemeting maakt het voor een objecteigenaar ook inzichtelijk wat de conditie van zijn objecten is. Op basis van deze informatie kan hij de benodigde meerjarenbegrotingen opstellen en onderhoudsactiviteiten plannen. Een conditiemeting is een uitstekend sturingsinstrument voor bedrijfsonderdelen die gericht zijn op beheer en onderhoud.

Toepassingsmogelijkheden

De conditiemeting heeft de volgende concrete toepassingsmogelijkheden:

  1. Nieuwbouw. Een meting direct uitgevoerd na oplevering. Deze meting (vaak een nulmeting genoemd) levert de gegevens op van een nieuw gebouw of een gebouw dat naar de beste maatstaven is gerenoveerd. De meetgegevens worden gebruikt om een situatie te beschrijven om in de toekomst naar te verwijzen of naar terug te keren. 
  2. Aankoop. Deze meting (vaak ten onrechte een nulmeting genoemd) wordt gebruikt om de onderhoudslast en de mogelijke onderhoudsactiviteiten die noodzakelijk zijn om een bestaand gebouw goed te kunnen gebruiken, vast te stellen. 
  3. MOP-inspectie. Een, in vele gevallen zeer grondige en totale, inspectie van het gebouw met de installaties en de terreinen om te bepalen welke elementen, materialen en detailleringen er zijn en welk onderhoud daar aan noodzakelijk is over een van te voren vastgestelde periode. Na de inspectie wordt vaak als vervolgstap een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) gemaakt. 
  4. Jaarlijkse herinspectie. Een conditiemeting om te bepalen of het onderhoud dat uit de MOP komt ook van toepassing is. Deze inspectie kan zeer doelgericht worden gehouden, omdat bekend is welk onderhoud er gepleegd wordt. 
  5. Correctiegestuurde inspectie. Een bijzondere inspectie die gehouden wordt omdat er een of meerdere klachten zijn, serviceverzoeken zijn of onderhoudscorrecties moeten worden uitgevoerd die volgens de MOP niet zouden mogen voorkomen. Er is vaak sprake van schade. Voorbeelden hiervan zijn lekkage van nieuwe daken en het uitvallen van nieuw voegwerk. 
  6. Deskundigeninspectie. Een inspectie die uitgevoerd wordt door een deskundige in een bijzonder vakgebied, waarbij niet kan worden volstaan met een inspectie van een algemeen opgeleid inspecteur. Deze deskundige heeft in het kader van de vraag vaak ‘zijn sporen verdiend’. Van de deskundige inspecteur wordt verwacht dat hij/zij een eindoordeel kan en zal vellen over de feitelijke staat van het onderhoud.
  7. Arbitrage-inspectie. Een inspectie ten behoeve van een juridisch probleem. De arbitrage-inspectie betreft in de meeste gevallen een tweede deskundigeninspectie om de laatste onzekerheden in de arbitrage (en niet zelden voor de rechter) weg te nemen. Er is bijna altijd sprake van een schuldvraag.

Methode

De conditiemeting is een eenduidige en persoonsonafhankelijke registratie van gebreken aan bouw- en installatiedelen, met een technische invalshoek. Een registratie, dus niet het vertalen van deze gebreken naar acties. Op basis van de metingen is het aan de eigenaar om te bepalen welke maatregelen er wanneer moeten worden genomen. Want hij bepaalt het gewenste conditieniveau. Het systeem is wel vrij complex, omdat alle facetten op een gelijke manier moeten worden beoordeeld en gerapporteerd. Specifieke inspectieopleidingen zijn hiervoor daarom essentieel.

Conditiemeting

De conditiemeting van gebouwen, terreinen en installaties gebeurt door middel van een vastgelegde meet- en registreermethode. De registratie geschiedt door een gespecialiseerde inspecteur. Deze stelt van ieder materieel, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn. Ook geeft hij/zij aan wat de omvang en intensiteit daarvan is. Samenvoeging van deze objectief vastgestelde kenmerken leidt tot een conditiescore. Deze score loopt van 1 tot 6, waarbij 1 staat voor zeer goed en 6 voor zeer slecht. Een conditiescore van 3 is, naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers, voldoende. De norm NEN 2767 beschrijft het meten van de staat van onderhoud van gebouwen en de onderdelen waar gebouwen uit bestaan. Deze norm beoogt zo een objectieve meetmethode te zijn voor het bepalen van de onderhoudsstaat van gebouwen. Gebouwen bestaan, voor wat betreft de conditiemeting, uit de volgende onderdelen: bouwkundige, installatietechnische, transporttechnische (als bijzonder onderdeel van de elektrische installaties) en werktuigbouwkundige onderdelen. Door op deze onderdelen deze specialistische metingen te laten doen, weet een eigenaar dat er met expertise naar gekeken is. De afzonderlijke metingen worden uiteindelijk samengevoegd tot een rapport, waarin de conditie van het gehele object wordt weergegeven.

Schematische weergave

Hieronder volgt een aantal schema’s, waarin respectievelijk de score, de omvang, de intensiteit en ten slotte de ernst wordt aangegeven.

Score

De conditie van een bouw- of installatiedeel wordt uitgedrukt in een conditiescore tussen de 1 en 6. 

Conditiescore

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekende conditie

Incidentele geringe gebreken

2

Goede conditie

Incidentele beginnende veroudering

3

Redelijke conditie

Plaatselijk zichtbare veroudering.

Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar

4

Matige conditie

Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar

5

Slechte conditie

Veroudering is onomkeerbaar

6

Zeer slechte conditie

Technisch rijp voor de sloop

De conditiemeting is gebaseerd op een gebrekenopname* waarbij gebruik wordt gemaakt van een drietal parameters, te weten: omvang, intensiteit en ernst.

*Gebrek staat daarbij voor de omstandigheid van een bouw- of installatiedeel waarbij de (technische) toestand op een lager niveau ligt dan de (technische) toestand bij oplevering van het bouw of installatiedeel werd beoogd.

Omvang

De mate (het percentage) waarin een geconstateerd gebrek voorkomt ten opzichte van het totale beoordeelde bouw- of installatiedeel.

Omvangscore

Percentage

Beschrijving

1

< 2 %

Het gebrek komt incidenteel voor

2

2 % - 10 %

Het gebrek komt plaatselijk voor

3

10 % - 30 %

Het gebrek komt regelmatig voor

4

30 % - 70 %

Het gebrek komt aanzienlijk voor

5

≥ 70 %

Het gebrek komt algemeen voor

Intensiteit

Dit geeft aan in welk stadium het gebrek zich bevindt.

Intensiteitscore

Benaming

Beschrijving

1

Laag (beginstadium)

Het gebrek is nauwelijks waarneembaar

2

Midden (gevorderd stadium)

Het gebrek is duidelijk waarneembaar

3

Hoog (eindstadium)

Het gebrek is zeer duidelijk waarneembaar;
het gebrek kan niet of nauwelijks toenemen

Ernst

Dit betreft de mate van invloed van het gebrek op het functioneren van het bouw- of installatiedeel.

Ernst van een gebrek

Ernstig

Doet direct afbreuk aan functionaliteit van het bouw- of installatiedeel

Serieus

Degradatie van het bouw- of installatiedeel

Gering

Doet geen afbreuk aan functionaliteit van het bouw- of installatiedeel

Welk conditieniveau is noodzakelijk?

Een goede vraag, omdat hierover misverstanden kunnen ontstaan. De methode van conditiemeting is namelijk niet bedoeld om een eigenaar te vertellen op welk conditieniveau hij zijn object moet houden. Integendeel. De eigenaar bepaalt zelf welk conditieniveau past bij zijn beleid. De meting is alleen een hulpmiddel om inzage te krijgen hoe hij het gewenste conditieniveau kan bereiken en vasthouden.

De voordelen van een conditiemeting op een rij

  • Deze grondige meting geeft een gebouweigenaar een goed inzicht in de staat van het gebouw of de installatie en geeft voldoende informatie om een meerjarenbegroting te kunnen opstellen; 
  • een meting kost weliswaar geld, maar u kunt er ook geld mee besparen, omdat uit de meting kan blijken dat niet in elke installatie evenveel hoeft te worden geïnvesteerd;
  • er wordt een dimensie toegevoegd aan het reguliere onderhoud van een installatie;
  • de meting levert voor elke installatie een vergelijkbare eenduidige rapportage op, waardoor rapportages over verschillende installaties goed vergelijkbaar zijn;
  • ook is het mogelijk om de conditiemeting van de installatiedelen in de totale conditiemeting van een gebouw onder te brengen;
  • de overlast voor gebruikers tijdens een meting is beperkt, omdat alles in één keer bij een meting wordt gecombineerd;
  • door de eenduidige resultaten is het gemakkelijker om hierop te sturen dan bij een meting die niet volgens de norm NEN2767 is uitgevoerd.

Liftinstituut en de conditiemeting NEN 2767

NEN heeft bepaald dat onder de conditiemeting van installaties een verbijzondering nodig was, namelijk die van transporttechniek. Liftinstituut past daarom deze methode toe bij het uitvoeren van inspecties voor het bepalen van de conditie van het verticale transport in of aan een gebouw. Liftinstituut wordt hiertoe in toenemende mate benaderd, als expert op het gebied van verticaal transport die als geen ander een objectieve en gedegen registratie kan uitvoeren van de mogelijke conditionele gebreken en tekortkomingen. Bij deze conditiemetingen voert Liftinstituut de meting uit zoals beschreven in deel 1 en 2 van NEN 2767. Onze gespecialiseerde inspecteurs nemen de volgende elementen mee: liften, roltrappen en gevelonderhoudinstallaties. En daarvan weer de verschillende installatiedelen. Zoals de liftkooi, de constructie in de schacht, de aandrijving en regelingen, de besturingen, schachttoegangen en signaleringen, de hefhoogte en kamplaten.

De vernieuwde NEN 2767-1

In januari 2017 is de nieuwe NEN 2767 uitgekomen. Wat verandert er? NEN heeft de belangrijkste wijzigingen op een rijtje gezet. Op dit moment bestaan er nog afzonderlijke normen voor Vastgoed en Infra met het nadeel dat de methodiek en praktische invulling bij beide normen niet gelijk is. Zo wordt de NEN 2767 bij vastgoed met name gebruikt als onderbouwing voor een MJOP, terwijl bij Infra vooral wordt geïnspecteerd op risico’s, die als onderlegger bij prestatiecontracten kunnen worden gebruikt. Reden voor een update. De nieuwe norm NEN 2767-1 Conditiemeting voor de Gebouwde omgeving is een samenvoeging van de normen voor gebouwen en infrastructuur.

Conditiemeting volgens NEN 2767 is een methode om de kwaliteit van bouwdelen en gebouwen objectief te meten. Met een conditiemeting wordt de technische staat van een gebouw of bouwdeel meetbaar gemaakt en uitgedrukt in een zespunts schaal. De basis van een conditiemeting is het kwalificeren en het kwantificeren van gebreken van bouw- en installatiedelen. Inspecteurs leggen per bouw- en installatiedeel gebreken en eventueel veroudering vast en tevens de risico’s, wanneer een geconstateerd gebrek niet direct wordt aangepakt. Het resultaat van de conditiemeting is een conditiescore, een bijbehorende registratie van gebreken en kenmerken van gebreken. De meetresultaten helpen MJOP’s op te stellen.

Belangrijkste doorgevoerde verbeteringen in toepassing conditiemeting met de nieuwe NEN 2767 zijn:

  • Integratie Vastgoed en Infra
  • Decompositie
  • Aanscherping en eenduidig maken definities voor gebouwen, infra en bijbehorende installaties
  • Verbetering uitleg conditiebepaling bij meerdere gebreken
  • Mogelijkheden aanvullende inspecties

[bron: NEN]